Развернуть поиск

18.03.2011

Принимаем новостройку. Как заставить застройщика удалить дефекты.

       Приемка квартиры в новостройке - важное событие в жизни дольщика. Но в преддверии новоселья ему следует потрудиться – проверить, в каком состоянии сдается квартира, и в случае если обнаружатся дефекты, обязать застройщика устранить их бесплатно и в установленный законом срок.
      Для начала – несколько типичных ситуаций, в которые попадают покупатели новостроек. Первый покупатель, назовем его Алексей, взял кредит на «однушку» в типовой панели с «муниципальной» отделкой. Когда дом был построен, Алексей вместе с представителем застройщика осмотрел квартиру и в целом остался доволен качеством ремонта – простенько, но другого он и не ожидал. Правда, подвела сантехника – кран в ванной комнате постоянно протекал, поэтому по ванне расползлись ржавые разводы. Кроме этого плохо закрывалась одна из оконных створок. Все недоделки были зафиксированы на бумаге и через несколько дней устранены.
     Второму покупателю - Сергею - повезло меньше, хотя и купил он квартиру в престижном монолитном доме. В сопровождении представителя управляющей компании он поднялся на свой этаж и увидел, что входная дверь его квартиры болтается на одной петле и чтобы ее открыть, ключ не нужен вообще. Дальше Сергея ждало еще большее разочарование – посреди комнаты возвышалась куча мусора из цемента и обломков бетона. Даже беглого взгляда было достаточно, чтобы увидеть, что стены в квартире неровные, а стяжка на полу вся бугрится. Создавалось впечатление, что рабочие просто ненадолго вышли из квартиры. Какие эмоции испытал новоявленный собственник, представить несложно. К тому же представитель УК занял агрессивную позицию и сказал, что мусор – это мелочи, а такие полы и стены у всех квартир данного дома. Весомым аргументом, по его мнению, было и то, что госкомиссия в доме прошла, значит, качество жилья признано соответствующим. Сергею потребовалось несколько месяцев на то, чтобы заставить застройщика привести квартиру в должное состояние. А самым действенным аргументом стала угроза судебного разбирательства.
     Третья покупательница – Елена – приобрела квартиру в строящемся монолитном доме с квартирами свободной планировки. Так как срок сдачи застройщик затянул, а девушка жила в съемной квартире, получение ключей было для нее долгожданным событием. Когда же этот момент настал, представитель УК просто посоветовал Елене подписать все необходимые документы, можно сказать, иначе она не получит ключи и ей УК не разрешит начинать ремонт. Елена выбрала путь наименьшего сопротивления и подписала все бумаги, так как уже решила, что квартиру доводить до жилого состояния ей все равно придется за свой счет.   
     Итак, многие дольщики оказываются в похожем положении и не знают, как им поступить. Что люди могут требовать от застройщика на этапе передачи квартиры и что, соответственно, должны получить, а также, стоит ли что-то подписывать до устранения видимых недоделок или лучше воздержаться, рассказывают эксперты.
     На самом деле взаимоотношения между дольщиком и застройщиком регламентирует закон. Приемка квартиры в построенном доме регулируется положением разделов 1 и 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ. Кроме этого защиту покупателю обеспечивает закон "О защите прав потребителей", а также ФЗ № 214 об участии в долевом строительстве, но в том случае, если квартира приобреталась по данной схеме.
    Если застройщик продавал жильё по ФЗ № 214, то, согласно ч. 2 ст. 8 этого закона, квартиры передаются дольщиками после того, как застройщик получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию, но не позднее предусмотренного договором срока. К этому времени дом должен получить почтовый адрес, а БТИ - провести обмеры всех помещений - затем эти данные будут занесены в ведомость на квартиру, без которой невозможно оформление передаточного акта.
    Перед тем как подписать передаточный акт или иной документ о передаче квартиры, участник долевого строительства должен осмотреть квартиру и заявить обо всех обнаруженных недостатках. Для этого застройщик создает комиссию, в которую входит сам дольщик, представитель застройщика, а также представитель товарищества собственников, если такое к моменту сдачи-приемки будет создано.
    Далеко не всегда дольщик, участвующий в приемке, в курсе, в каком состоянии должна быть квартира и какие инженерные системы функционируют на данном этапе. По мнению экспертов, лучше всего, когда все эти "нюансы" прописываются в договоре, для покупателя это наиболее удобная схема. Такой договор станет основой для решения любых споров относительно качества работ, сроков и т.д. Если договора нет, то состояние передаваемой квартиры зависит от того, как сдается дом: с квартирами со свободной планировкой или с чистовой отделкой.
    До кризиса процент квартир, сдающихся с отделкой, на рынке был минимален. Отделка выполнялась только в муниципальном жилье, которое по закону должно быть готово к проживанию. И только в последние два года такая услуга, как ремонт или "отделка от застройщика", стала востребованной покупателями жилья, и её стали активно предлагать девелоперы.
    Процедура приемки квартиры с отделкой довольно трудоёмкая, ведь она должна быть полностью готовой к заселению. Эксперты советуют быть особенно внимательным при осмотре наиболее сложных "участков" квартиры. Сюда можно отнести качество укладки плитки в санузле и "фартука" в кухне; проверку качества установки стеклопакетов, чтобы определить, нет ли незапененных и не закрытых пароизоляционной лентой зазоров, установлен ли утеплитель. Также следует проверить стыки труб во всей квартире; работу электрики, функционирование счетчиков, как электрических, так и водных, обратить внимание, пробиты ли вентиляционные отверстия в блоках вентиляционных шахт на кухне и в санузлах и др. Квартиры со свободной планировкой должны быть оборудованы наружным остеклением, отоплением и вертикальными инженерными коммуникациями (водопроводом, канализацией, вентиляцией). В квартире также должна быть установлена входная дверь. Все остальные работы выполняются по усмотрению заказчика.
   Так же рекомендуется тщательно осмотреть видимые стыки труб, ведь квартира без отделки в любом случае сдаётся с установленными трубами и радиаторами отопления обеспечивающими рабочую температуру помещения до начала постоянной эксплуатации квартир. Также нужно проверить качество установки оконных стеклопакетов и остекления балконов, ровность бетонных конструкций, отсутствие трещин в несущих стенах и перекрытиях, а так подведены ли к квартире электропровода и подключены ли они к счетчику именно данной квартиры. В некоторых домах перечень операций расширен, например, он включает центральное кондиционирование, поэтому дольщику нужно обратить внимание на качество этого оборудования и поинтересоваться, как оно функционирует.
    Если дольщика устраивает качество квартиры и установленных инженерных систем, он подписывает акт приемки и получает ключи. Если есть претензии, то обнаруженные недостатки должны быть зафиксированы в дефектной ведомости или в другом подобном документе.
    Эксперты предупреждают, что если квартира построена с явными недостатками, дольщик может потребовать от застройщика устранить их безвозмездно или соразмерно уменьшить цену договора, или возместить расходы на устранение недостатков. Эту норму содержит ч. 6 ст. 7 ФЗ № 214.
    Срок устранения недостатков в каждом конкретном случае зависит от их характера. Если он письменно не согласован, то по закону "О защите прав потребителей" он не может превышать 45 дней. По этому же закону за нарушение сроков устранения недостатков покупатель вправе требовать от продавца неустойку в размере 1% от цены квартиры за каждый день просрочки. "Довольно часто суды существенно уменьшают размер такой неустойки, оценивая её как чрезмерную", - признаёт эксперт.
    Когда квартира приобретена по ФЗ № 214, то по ч. 3 ст. 7, если в намеченные сроки выявленные недостатки не устранены или расходы по их устранению не компенсированы, дольщик имеет право потребовать от застройщика вернуть вложенные им деньги и уплатить проценты за их использование в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ.     
     Но тот же 214-й закон защищает и строителя. Согласно ч. 7 ст. 7 ФЗ № 214 застройщик не несет ответственности за дефекты, если не он виноват в их появлении. То есть если эти изъяны появились в результате неправильной эксплуатации, даже во время гарантийного срока.
   Кстати, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, не может составлять менее чем пять лет. По закону № 214 "Об участии в долевом строительстве" именно такой срок фигурирует как гарантийный в течение пяти лет с момента сдачи дома.

Возврат к списку

Головной офис:


пер. Дзержинского, д. 24, оф. 2
тел.:  (4212) 456-333 (многок)
(4212) 456-222
моб.: +7 (914) 546-07-55
тел/факс: (4212) 21-23-91
mail: lubimiygorod@mail.ru

Найти на карте


Наши филиалы:


Центральный
ул. Ким-Ю-Чена, д. 4 (Дом Быта)
тел.: (4212) 456-200 (многок)
моб. +7 (914)158-10-64
факс: (4212) 70-33-75
Найти на карте


Южный
ул. Суворова, д. 45 (ТЦ "ЭВР")
тел.: (4212) 452-964 (многок)
моб.: +7 (924) 212-92-82
факс: (4212) 52-59-08
Найти на карте


Северный
ул. Тихоокеанская, д. 201В
тел.: (4212) 451-809 (многок)
факс: (4212) 70-37-38
моб.: +7 (914) 429-59-46
Найти на карте