Развернуть поиск

05.04.2011

Определяем реальную цену квартиры.

   Разберемся с ценами на типовые квартиры сами. Сразу оговоримся, что речь пойдет о реальной цене предложения. А она определяется не вашим желанием продать подороже, а рынком – то есть спросом и предложением в данный момент на данный тип квартир. Для начала просмотрите несколько сайтов в интернете предложений квартир или, если нет доступа к сети, купите любой каталог недвижимости.
   Выбирать надо такой же тип дома, как и у вас, примерно такую же (а лучше точно) квартиру, в том же районе, а еще лучше в том же микрорайоне. Например, вы продаете трешку в хрущевке в Красносельском районе. Вот примерная выборка:
    Ваша квартира может стоить от 2,6 до 2,9 миллиона. Конечно, есть искушение поставить высшую цену. Но, если квартира занимает высшую ценовую категорию в данном районе, то, скорее всего, вам даже звонков не будет. Цена на нее почти наверняка завышена. Пока мы получили просто средние цены предложений по вашему типу квартир в вашем районе. А ведь у кого-то квартира чуть лучше, у кого-то чуть хуже, а у кого-то наверняка завышена цена. В общем, разброс цен может получиться вполне приличный. Даже в одном и том же доме цены могут различаться на несколько сот тысяч рублей. И «убитая» однушка на первом этаже с окнами на помойку будет дешевле однушки в том же доме на сто-двести тысяч.
   Дальше все проверяем сами. (Агенты обычно этого не делают. Как правило они сразу назначают завышенную цену.) Обойдите все соседние однотипные квартиры и просмотрите их. Причем смотреть нужно не только сами квартиры...
   В первую очередь вы должны оценить место – не зря профессионалы говорят, что все определяет место. В оценку места входит и близость к станции метро, наличие в пешеходной доступности магазинов, детских учреждений, поликлиники, а также состояние двора и подъездов к дому. Затем оцените сам дом и состояние парадной. Очень часто по тому, как выглядит лестница, можно определить примерный состав жильцов подъезда. И если все запущено, штукатурка отбита, стены исписаны и вдобавок на лестнице пахнет неизвестно чем, то может оказаться, что это любимая парадная наркоманов всего микрорайона. Понятно, что цена за такую квартиру будет не слишком высокой.
   А вот теперь займемся оценкой самой квартиры. Осматривать ее надо подробно и внимательно. Состояние стен, дверей, всех инженерных коммуникаций, сантехники, окон, дверей. Чтобы не запутаться, лучше составить заранее список, в котором вы будете отмечать все достоинства и недостатки осмотренной квартиры. Осматривайте ее, как будто собираетесь ее покупать. Вдобавок вы еще приобретете опыт по осмотру, который пригодится вам в дальнейшем. Кстати, многие нынешние агенты по недвижимости начинали свою новую карьеру с продажи собственного жилья, убедившись в том, что лучше хозяина сделать это никто не сможет.
   Когда вы обойдете пять шесть квартир, вы уже точно будете знать, что именно предлагается в вашем районе, какого качества и за какую цену. Теперь, имея опыт просмотров, попробуйте совершенно по-новому посмотреть на свою привычную квартиру, используя те же самые параметры. Уверен, что "сравнительный подход" заставит вас более точно оценить свою квартиру.
   Предположим, что особых недостатков вы в ней не обнаружили, и вполне можете рассчитывать на «среднюю» цену. Но это не означает, что именно эта цена станет вашей ценой предложения. Сейчас на падающем рынке - праздник покупателя. И если вы посчитаете, например, что ваша квартира чуть лучше соседней за 2 миллиона 800 тысяч и поставите цену в 2 миллиона 850 тысяч, то, скорее всего, проиграете. Поскольку покупатель даже без осмотра предпочтет сэкономить 50 тысяч и взять квартиру чуть похуже.
    И, поскольку сейчас цены предложения несколько завышены, выход в данной ситуации один – цену надо назначать такую же, как у квартиры с несколько худшим состоянием, или даже чуть меньше – например 2 миллиона 750 тысяч. В этом случае покупатель будет смотреть обе квартиры. Вот здесь и сработает точность оценки и рыночный подход к определению цены. Поскольку ваша квартира при одинаковой цене будет чуть лучше, он ее и предпочтет.
    Ну а точность своей оценки легко проверить, подав объявление о продаже. Если в течение двух недель звонков не будет вообще, значит, вы все-таки пожадничали. (Чем больше квартира, тем больше будет срок ожидания звонков – в нашем примере речь идет об однокомнатных или небольших двух-трехкомнатных квартирах.) Если звонков не будет еще дольше (но ждать мы не советуем), то цена сильно завышена, и если ее не снизить, то на падающем рынке вы через какое-то время все равно будете вынуждены продавать квартиру, но уже по гораздо более низкой цене. Если звонки будут раздаваться постоянно, то возможно цена несколько ниже реальной.
    В любом случае к выбору цены нужно подходить объективно, надеемся наши советы Вам помогут сделать правильный выбор.
                                                                                                       Информация с www.riarealty.ru

Возврат к списку

Головной офис:


пер. Дзержинского, д. 24, оф. 2
тел.:  (4212) 456-333 (многок)
(4212) 456-222
моб.: +7 (914) 546-07-55
тел/факс: (4212) 21-23-91
mail: lubimiygorod@mail.ru

Найти на карте


Наши филиалы:


Центральный
ул. Ким-Ю-Чена, д. 4 (Дом Быта)
тел.: (4212) 456-200 (многок)
моб. +7 (914)158-10-64
факс: (4212) 70-33-75
Найти на карте


Южный
ул. Суворова, д. 45 (ТЦ "ЭВР")
тел.: (4212) 452-964 (многок)
моб.: +7 (924) 212-92-82
факс: (4212) 52-59-08
Найти на карте


Северный
ул. Тихоокеанская, д. 201В
тел.: (4212) 451-809 (многок)
факс: (4212) 70-37-38
моб.: +7 (914) 429-59-46
Найти на карте